最近、中古戸建ての物件にも興味が湧いてきている。
ただ、そうなるとリフォームやリノベーションが必須になる。
別のセミナーでも話が出たりするけど、リフォーム・リノベーション費用を如何にコスト管理できるかが、当然ながら肝の部分になるよね。
…ということで、ゼロリノベ社主催のセミナーを視聴してみた。
簡単に個人の感想を交えて要点をまとめようと思う。
- 中古のマンションや戸建ての購入を検討している人
- 今住んでる住居をリノベーションしたい人
こんな人には参考になると思うので、読んでってほしい。
ゼロリノベとは？
「大人を自由にする会社」をコンセプトに立ち上げられた会社だそう。
（詳しくは企業ページを参照のこと）
実際にセミナー後半では、ＦＰの面談を（必須ではないけど）通して、無理のない資金計画を立てたりする流れを紹介されていて、私的にはこの辺りの進め方・考え方がシックリ来た。
色々な受賞歴などもあるので、リノベーション関連の雑誌とかを読んでる人は、見かけたことがあるかもね？
不動産の取り扱い～融資先の調整～設計施工までワンストップで対応できるという点も良い。
住まい全体を通して一緒に考えてもらえそうだし、中間マージンが少ないのでコスト節約にもなっている。
住まいにまつわる２不自由
1⃣ 経済性：リスクを減らす物件選び。長期的視点から優先順位の見極めを。
１都３件の不動産の競売件数は、2017年～2018年の１年間で約5,000件。
それくらい、毎年、債権回収のために競売にかけられる物件が多いということ。
それくらい長期の資金計画が立てられていないケースが多いという見方もできる。
「任意売却」でYouTubeを検索すると、色々と参考になる。
2⃣ 可変性：いまのベスト ≠ 将来のベスト。ライフステージに合わせて変化を。
例えば、将来、夫婦で子供をつくるつもりだからといって、まだ生まれてもいない子供のための部屋を用意しておくようなことはせず、子供部屋が必要になったらレイアウトや間仕切りをつくる。
そんな風にライフステージや将来の必要性に応じて都度変化していく。
という考え方で設計するとのこと。
想定外を念頭に置いた資金計画（経済性）
人生における想定外といえば、、、
リストラ、企業買収、合併、倒産、病気、介護、金利上昇、増税、災害…などなど。
想定外な自体に陥ってしまう ＝ 不良債権化
ローン残高 ＞ 売却価格
上のようになってしまわないためには、
想定外に強い ＝ 不良債権化しない
ローン残高 ＜ 売却価格
…にすれば良い。けど、これがなかなか難しい！
（だから、毎年5,000件もの競売物件が出ている訳だ）
安心予算で想定外に強くなる
想定外を全て想定するのは現実的ではない。
では、どうすればよいか？
コントロールできる数少ないものの１つが住宅予算。
想定外が起きても余裕をもって対応できる余白を残した予算をつくる。
これをゼロリノベでは「安心予算」と呼んでいるそう。
その安心予算を考える要素として、
- 戸建て住宅 or 集合住宅
- 新築 or 中古
住宅購入する際に、おそらく多くの人が考えるこの問題。
ゼロリノベとしては、「集合住宅で中古」が推奨とのことだ。
戸建てに比べてマンションの方が、新築よりも中古の方が購入価格を抑えることができるから。
特に新築と中古の価格推移をみると、2007年以降、新築物件は価格が上昇傾向にあるのに対して、中古物件の価格はほぼ一定になっている。
また、これは不動産投資でもよく出る話だけど、新築は引き渡された瞬間から価値がどんどん下がっていくのに対して、中古は築20年以降は極端に価値が下がりにくい。
築年数より管理状況をみて想定外に強くなる
前述の「中古は築20年以降は極端に価値が下がりにくい」というとことで、「いやいや、そんな古い物件を買っても大丈夫？壊れたりしない？」と考えるかもしれない。
いや、そう考える人が多いかも知れない。
ただ実際には全く違っていて、例えば、国土交通省では、ＲＣ造（鉄筋コンクリート構造）のマンションなら、117年は寿命があるよ！と言ってたりする。
どんなマンションでもＲＣ造なら117年持つ！
という訳ではもちろんなくて、ここで重要なのが管理状況。
つまり、建物をしっかりメンテナンス（修繕）していくこと。
マンションなら維持管理費や修繕積立金がしっかり管理されているか？
戸建てでも自身でしっかり考えて積立していく必要がある。
また、一般的なリフォームは壁紙などの表面だけをキレイにして終わりという方法が主流。
ゼロリノベでは、配管などのインフラ部分も含めて改修するので、長持ちする住まいになるとのこと。
シンプルにすることで将来に柔軟に対応できる（可変性）
この辺りから、実際のリノベーション前後の写真を交えながら紹介されていた。
（設計を含めた）デザイン性は、とても高いと感じた。
ゼロリノベのリノベーションのポイント
- 天井：既存天井を撤去。空間の広がりを手に入れる
- 床：既存床を全撤去。ライフスタイルに合わせた床材
- 住設機器：世の中にあるものから日常が楽しくなる選択
- オーダー：既製品にないならオーダーでつくる
はじめからフルオーダーでつくるのではなく、既製品で利用できるものがあるなら、それを上手に取り入れて、結果的にコスト削減にもつながるという考え方は、オーナー的にもうれしいのではないだろうか。
特に水廻りはオーダーすると超高額になりそうだし。
（イクシルやパナソニックの既製品で対応した方が～という話も）
実際の間取り図なども紹介されていたけど、平面計画もとてもシンプルで、壁は必要最小限。
壁が多い
↓
建具が増える
↓
コストが上がる…ことにもなるそうなので、ここでもコストへの拘りが見える。
変えられる箇所、変えられない箇所
もう少し後段で話されていたことではあるけど、「変えられない」方をしっかりチェックした方がいいと話されていて、これは確かに！と思った。
例えば、紹介された事例では、壁や床、水廻りの配置も変更できたりしていた。
これらは「変えられる」もので、リノベーションである意味、如何様にでもできる。
逆に変えられないものでは、管理会社や隣人などの周辺環境。
これが日常的に我慢できないようなものだったりすると、生活に支障が出てしまう。
費用は？
3つあるプランのうち、いちばん安いライトプランで１㎡６万円～とのこと。
これに造作家具・インテリア相談がついて＋350万円になる。
平米で金額が出るのが、坪単価で家を買うような感覚に近い気がしておもしろい?
もちろん、オーナーの要望などで、オプション費用、材料費用、住設機器が追加で必要になる場合もある。
ただ、ゼロリノベではＦＰに事前相談して安心予算を決めるので、その枠内でやりくりできるように設計・デザイン時に相談すれば、予想外の額に膨れ上がるようなことにはなりにくいと思った。
例えば、
60㎡のマンションなら、次のような計算になる。
60㎡ ✕ 6万円 ＋ 350万円 ＝ 781万円（税込）
これにマンション購入費用を加えれば、全体の住宅購入費になる。
選べる３つのタイプ
- ZERO LIGHT：シンプルなリノベ空間
6万円～7万円／㎡ ＋ 350万円 - ZERO BASIC：遊び心のあるコダワリ空間
8万円～9万円／㎡＋ 350万円 - ZERO PLUS：丸ごと実現オーダー
10万円～／㎡＋ 350万円 - 戸建ても対応可能で、上記金額に＋2万円／㎡
ちなみに、ZERO BASICとPLUSで９割、LIGHTで１割で選ばれているらしい。
まぁ、せっかくリノベーションするばら、少しオシャレにしたくなっちゃうよね。
物件の探し方
後半は、実際に物件をどのように探せばよいか？について。
今は不動産会社で持っている物件上方もネットで検索できる上方も、大差はないとのこと。
athomeは売買物件数が多いのでお勧めされていた。
物件詳細のチェックポイント
- 希望の広さより少し狭い平米数で探す。
例）希望：60㎡ なら 55㎡に設定
広さ＝価格。リノベーションで床や天井を全撤去するから、5㎡くらいは稼げるってことかも。 - 検索のヒット件数がひと桁なのはNG。20～30件がベター。
ひと桁しか出てこないのは、そもそも客寄せ用の物件で契約に至らないことが多い。 - 四隅に柱がある部屋
構造的にレイアウトが自由にしやすい - 1986年以前か以降か、新耐震基準の物件
住宅ローンの審査結果に影響もあるよ - 管理費・修繕積立金がない or 低い のは、将来の備えがないということ
逆に高い場合は、最近備え始めた or 付帯サービスがある場合がある - 建物構造はRC造・SRC
S造（鉄骨造）はNG。防音・遮音とアスベスト問題あり - 土地権利は「所有権」
借地権はNG。住宅ローンの審査が通らない場合が多い - 管理形態が自主管理なものは要注意。委託管理がよい
- 現況は空き家 or 居住中ならOK。賃貸中はNG
ゼロリノベで物件さがし５つの良いこと
ゼロリノベで物件を探すと言っても、不動産を斡旋してくれるという意味ではないようで、オーナーと一緒に探してくれるという意味のようだ。
- リスクの小さい買い方を提案
経済的な観点でよわい家、つよい家をアドバイスしてくれるらしい。
つよい・よわいっていうのは、前述の想定外に対してって意味かな。 - 内見同行。安心性のポイントをチェック
管理状態やそもそもリノベ可能か？一緒に内見してくれるらしい。
これは非常にありがたいと思う。
私も今の区分マンションを購入する際、ちょっと客観的な意見も聞きたいと思ったことがあったのを思い出した。
あと、予算が決まるまでは内見しないように。予算感もなく見に行ってしまうと、つい無理してしまいやすい。 - 月々の返済額を抑える協力銀行ローン
物件購入費用とリノベ費用を合算でローンが組めるので、毎月の返済額が低く抑えられる。 - 二重支払いを最小限に
リノベの工事中は、通常、住宅ローンの返済がスタートした状態になる。
まだ住んでもいない住居の返済をしないといけない状態になるわけだけど、その期間の返済額は低くするなど、協力先と調整をしてくれるらしい。 - ワンストップで無駄な費用、時間、手間を最小限に
前述のとおり、物件さがし～設計・施工～アフターフォローまでワンストップで対応可能とのことなので、途中の時間的、費用的なロスも少なく、オーナー側の手間も少なくなっているそう。
その代わり、年間でこなせる物件数は150件程度とのことなので、検討している人は、早めに相談しておいた方が良いかもしれない。
適正な住宅予算とは？
次のような前提条件で資産されていた。
- 30歳、会社員、妻・子供２人
- 年収600万円（生涯平均）、手取り約500万円
- 貯蓄1,000万円、生活費25万円／月
生涯資金 ＝ 500万円 ✕ 35年間 ＋ 1,000万円 ＋ 退職金2,500万円 ＝ 2億1千万円
この内、次のような内訳になる。
- 生活費：25万円 ✕ 35年 ＝ 1億500万円
- 教育費：3,200万円
- 保険：1,000万円
- 老後資金：3,000万円
- 住居費：3,300万円
住居費3,300万円が金利込みの額と考えると、実質2,400万円くらいが上限と考えた方が良い。
首都圏の平均は4,800万円くらいらしいので、かなりオーバーしていることになる。
リノベーションする場合は、この2,400万円で物件購入、リノベーション費用、家具などの費用を収めないといけないということになるね。
こんな風に、自分に必要な金額を計算してみて、適正な住宅予算が出せるとのこと。
ＦＰに相談すると同じような計算をされるけど、基本的に同じ考え方だ。
物件ありきで考えずに、やりたい事をまず考えて残りで物件の予算を出す。というのがお勧めの考え方とも言われていた。
人生での優先順位を整理しよう！ってことですね。
まとめ
コストに対する考え方から、実際の設計やデザインを見て、とても共感をおぼえるセミナーだった。
私はまだ、すぐに行動に移そうという段階ではないので、今回はセミナー視聴だけだったけど、戸建て物件への興味も出てきているので、リノベーションする際の相談先として候補に入れたいと感じる内容だった。
あと、同じ不動産についての話ということもあって、不動産投資にも同じような考え方ができたり、物件さがしの話も非常に参考になって興味深かった。
私的には非常にオススメのリノベーション企業だと思うので、気になる人がいたら同社セミナーに参加してみてはどうだろう。
